با گذشت چند روز از مصوبه شورای پول و اعتبار درباره افزایش وام خرید مسکن به 35 میلیون تومان، در حالی که هنوز بخشنامه این مصوبه به شعب بانک مسکن سراسر کشور ابلاغ نشده و خبری از وام‌های جدید نیست، اما بازار مسکن دچار تکانه جدیدی شده است که به نظر نمی‌رسد به نفع میلیون‌ها ایرانی فاقد مسکن باشد.
وعده چند ماه اخیر وزیر مسکن دولت یازدهم برای افزایش وام خرید مسکن، سرانجام هفته گذشته محقق شد و شورای پول و اعتبار که اکثریت اعضای آن دولتی هستند، رای به افزایش وام خرید مسکن به 35 میلیون تومان داد.
پیش از این وام خرید مسکن از محل سپرده‌گذاری متقاضیان 18 میلیون تومان و از محل اوراق گواهی حق تقدم 20 میلیون تومان بود.
در سال‌های گذشته، دولت احمدی‌نژاد با توجه به تجربه تلخ گران شدن مسکن با افزایش وام خرید مسکن، از تکرار این تجربه اشتباه خودداری می‌کرد. در مقابل، دولت‌های نهم و دهم تمرکز خود را بر افزایش تولید مسکن قرار داد که طرح مسکن مهر نتیجه چنین نگرشی بود که البته در اجرا و تامین مالی، ایراداتی به آن وارد است.
اما دولت یازدهم که اعتقادی به مسکن مهر نشان نداده و در حوزه تولید نیز طرح جایگزینی ندارد، تمرکز خود را بر افزایش وام خرید مسکن قرار داده و در گام اول آن را به 35 میلیون تومان افزایش داد و آنطور که وزیر راه گفته این رقم دوباره افزایش خواهد یافت.
با این حال، در شرایطی که شعب بانک مسکن هنوز منتظر ابلاغ بخشنامه مصوبه افزایش وام مسکن هستند، این تصمیم دولت یازدهم بازار مسکن را دچار التهاب کرده است.
پس از تبلیغات پرشمار دولتی‌ها در چند روز گذشته درباره جزئیات افزایش وام مسکن و اظهارات آنها درباره امکان بهره‌مندی فوری از وام 35 میلیون تومانی با خرید اوراق گواهی حق تقدم، این اوراق در بازار فرابورس، نایاب شده است. علت آن هم مشخص است، دارندگان اوراق حق تقدم وام مسکن، به امید افزایش بیشتر تقاضا و رشد قیمت، فعلا از فروش آن دست نگه داشته‌اند. به همین دلیل،پیش بینی می شود در روزهای آینده نیز قیمت اوراق افزایش یابد.
از سوی دیگر، تبلیغات پررنگ دولتی‌ها درباره افزایش وام مسکن، تاثیری چند درصدی نیز قیمت مسکن در پایتخت گذاشته است. بنابراین، در حالی که در یک سال اخیر، بازار مسکن دچار رکود و ثبات قیمت بود، دومین تصمیم مهم دولت یازدهم در بخش مسکن، فعلا که به سود مالکان و به زیان افراد فاقد ملک، تمام شده است.
اولین تصمیم دولت یازدهم در حوزه مسکن، توقف مسکن مهر بود که با توجه به نارضایتی مردم از این تصمیم، به نظر می‌رسد دولتی‌ها با تصویب افزایش وام خرید مسکن و تبلیغات مستمر درباره آن، تلاش دارند به نوعی اذهان را از توقف مسکن مهر، منحرف سازند.
با این حال، دولتی‌ها به این فکر نمی‌کنند که کدام خانواده فاقد مسکن در کشور توانایی پرداخت اقساط وام‌های جدید را که در ارقام مختلف 35 میلیونی، 45 میلیونی (با دریافت همزمان 10 میلیون وام تعمیر مسکن)، 50 میلیونی (برای زوج‌های جدید) و 60 میلیونی (با دریافت همزمان 10 میلیون وام تعمیر مسکن برای زوج‌های جدید) پرداخت خواهد شد، دارد؟
میلیون‌ها خانواری که در سال‌های گذشته برای خانه‌دار شدن در طرح مسکن مهر ثبت‌نام کرده بودند، به سختی از توان پرداخت اقساط 150 هزار تا 250 هزار تومانی وام 20 تا 25 میلیونی مسکن مهر که با سود پایین نزدیک به صفر پرداخت می‌شد، برمی‌آمدند. حال چگونه همین اقشار می‌توانند اقساط 500 هزار تومانی وام‌های خرید را نرخ سود 15 درصدی پرداخت کنند؟
در همین ارتباط مدیر عامل سازمان ملی زمین و مسکن با بیان این که بانک ها زیاد موافق افزایش تسهیلات نیستند، افزود: باید بانک ها توان مالی برگشت پول خود را طی سال های آینده محاسبه کنند.
وی ادامه داد: هم اکنون برخی متقاضیان واحدهای مسکن مهر برای پرداخت اقساط 200 هزار تومانی خود مشکل دارند بنابراین چگونه در صورت افزایش سقف تسهیلات قادر به پرداخت اقساط خواهند بود.
معاون وزیر راه و شهرسازی در عین حال میزان 25 یا 30 میلیون تومان تسهیلات را برای خرید و ساخت مسکن کافی ندانست و افزود: حداقل وام مسکن باید بیش از 50 درصد ارزش ملک باشد.
پژمان درباره تسهیلات 35 میلیون تومانی ساخت مسکن گفت: بانک مرکزی تغییری در سقف تسهیلات نداده و فعلا با همین میزان تسهیلات اعطا می شود.
به گزارش گلستان ما ،متقاضیان وام 35 میلیون تومانی که می خواهند به صورت 12 ساله و ثابت اقساط خود را پرداخت کنند، باید ماهانه 527 هزار تومان به حساب بانک مسکن واریز کنند که در مجموع پس از 12 سال این مبلغ به 76 میلیون تومان می رسد. این دسته از متقاضیان باید طی این مدت حدود 41 میلیون تومان سود به بانک مسکن بپردازند.
متقاضیان وام 35 میلیون تومانی برای پرداخت اقساط به صورت پلکانی که هر ساله 10 درصد افزایش می یابد نیز باید در سال نخست ماهانه حدود 400 هزار تومان بپردازند که این رقم در سال های بعد روند افزایشی خواهد داشت.
زوج های جوان متقاضی وام 50 میلیون تومانی (دو فقره وام 25میلیون تومانی) نیز برای پرداخت ماهانه ثابت بابت هر وام 25 میلیون تومانی ماهانه 372 هزار تومان بپردازند که در مجموع این وام 50 میلیون تومانی برای هر زوج ماهانه 752 هزار تومان هزینه در بر خواهد داشت. هم چنین متقاضیان این وام 50 میلیون تومانی که می خواهند اقساط خود را به صورت پلکانی پرداخت کنند، باید در سال اول ماهانه حدود 310 هزار تومان بپردازند و از سال دوم این رقم افزایش می یابد.
متقاضیان وام های 50 میلیون تومانی پس از 12 سال باید حدود 109 میلیون تومان به بانک مسکن بازپرداخت کنند. یعنی این که 58 میلیون تومان سود باید به این بانک بدهند.
حق کارمزد اوراق 35 میلیون تومانی حدود پنج میلیون تومان و کارمزد اوراق 50 میلیون تومانی حدود هشت میلیون تومان است که این ارقام پیش از تحویل اوراق از متقاضیان دریافت می شود.
بر اساس این گزارش،عمده افراد فاقد مسکن در کشور از قشر کارگر هستند که حقوق زیر یک میلیون تومان دارند و مطمئنا توانایی پرداخت اقساط وام‌های جدید را ندارند. بنابراین، این اقشار با طرح جدید دولت، خانه‌دار نخواهند شد و افزایش وام مسکن با تاثیرگذاری بر قیمت مسکن و متعاقبا بالا بردن اجاره‌بها در نهایت به زیان مستاجران و به سود دلالان و بساز و بفروش‌ها خواهد شد.
این در حالی است که شنیده شده در جلسه شورای پول و اعتبار تصمیم گرفته شده بود برای جلوگیری از آثار روانی این مصوبه بر بازار مسکن، از تبلیغات درباره افزایش وام مسکن پرهیز شود، اما دولتی‌ها در چند روز اخیر به نوبت و هر نوبت با حرارت بیشتر از قبل به تبلیغ درباره جزئیات این وام می‌پردازند؛ گویی تصمیم حیاتی و فوق‌العاده‌ای اتخاذ کرده‌اند که فقط از عهده آنها برمی‌آمده است.
در پایان این نکته هم باید اضافه کنیم که افزایش 15 میلیونی تسهیلات مسکن به عنوان محرکی برای این بازار می تواند باشد و در خروج رکود بازار مسکن در شهرهای کوچک که قیمت هر متر مربع آپارتمان در حدود یک تا یک نیم میلیون تومان است، موثر واقع شود ،اما دولت باید با کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش مدت بازپرداخت آن شرایط را برای خریداران فراهم کند تا آنها بتوانند از عهده اقساط این تسهیلان برآیند. / مشرق
