بانک‌مرکزی پس از 7روز از تصویب افزایش سقف وام خرید -درحالی‌که تقاضا برای این نوع وام‌‌ها از همان روز اول تصویب در بازار به صف شد- سرانجام چهارشنبه گذشته متن مصوبه را به بانک‌مسکن ابلاغ کرد تا با انعکاس متن به شعب در روزهای چهارشنبه و پنج‌شنبه، تسهیلات جدید از امروز قابل دریافت شود. تحت‌تاثیر احیای‌نسبی جایگاه وام‌خرید مسکن به‌واسطه افزایش سقف و همچنین وقفه‌ای که بین اعلام خبر وام‌جدید و ابلاغ ضوابط آن به شعب به وجود آمد، هم‌اکنون قیمت تهیه تسهیلات خرید مسکن بانک‌مسکن 54درصد نسبت به روزهای قبل از تغییر سقف وام، افزایش پیدا کرده است. در فرابورس – محلی که امتیاز وام‌خرید از کسی که در یک‌سال گذشته با سپرده‌گذاری در بانک‌مسکن اکنون دارنده وام محسوب می‌شود به کسی که هم‌اکنون بدون سپرده‌گذاری، متقاضی استفاده از وام است در قالب اوراق فروخته می‌شود- قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن از 39هزار تومان در روزهای قبل از تصویب افزایش سقف وام به مرز 60 هزار تومان رسیده است. قیمت اوراق البته سه‌شنبه گذشته با ثبت 6روز معطلی بانک‌مسکن در دریافت نامه‌رسمی از بانک‌مرکزی، از 64 هزار تومان بالا زد، اما اکنون با ابلاغ ضوابط وام جدید و فراهم شدن زمینه دریافت این 4 نوع تسهیلات، قیمت اوراق اندکی عقب نشسته است.
کسر 5 میلیون از وام
به این ترتیب با فرض اینکه از امروز قیمت اوراق تسهیلات مسکن بدون تغییر در سطح همان 60 هزار تومان ثابت بماند، متقاضیان وامهای جدید برای دریافت کف تسهیلات که 35 میلیون تومان است باید 4 میلیون و 200 هزار تومان به دارنده اوراق –صاحب امتیاز وام- پول پرداخت کنند. همچین قیمت اوراق مربوط به گران‌ترین تسهیلات‌خرید که 60 میلیون تومان است نیز 7میلیون و 200 هزار تومان برآورد می‌شود.
متقاضیان وامهای جدید خرید مسکن به‌صورت میانگین باید حدود 5 میلیون تومان از ارزش وام را برای خرید اوراق آن هزینه کنند. از امروز متقاضیان مسکن در شرایطی از حضور بدون‌کارکرد تسهیلات 20میلیونی خرید خلاص می‌شوند که هزینه دسترسی به وامهای جایگزین، با بیش از 50درصد افزایش ظرف 10روز احتمال دارد در هفته‌های آینده نیز مجددا افزایش پیدا کند. منحنی نوسان قیمت اوراق تسهیلات بانک‌مسکن در فرابورس نشان می‌دهد، هزینه خرید این اوراق در 9 ماه منتهی به 17 دی‌ماه امسال – روز تصویب افزایش سقف وام‌خرید- به‌دلیل رکود معاملات در بازار مسکن و بی‌اثر شدن قدرت وام 20میلیونی، زمینه‌ای برای افزایش نداشت طوری که نرخ اوراق در سطح 35 تا 40 هزار تومان در نوسان بود. اما ارزش این اوراق در روزهای گذشته به سطح زمستان سال91 –دوره‌ای که معاملات مسکن رونق داشت و حجم خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران رکورد زد- برگشته و در حال رسیدن به بالاترین سطح 2سال اخیر است. در فرابورس طی سال91، قیمت اوراق تسهیلات مسکن در دوره‌ای کوتاه به بالای 70 هزار تومان هم رسیده بود.
احتمال سفته‌بازی با اوراق
با این سوابق از افت‌وخیز قیمت اوراق تسهیلات مسکن، افزایش دوباره نرخ آن چندان دور از انتظار نیست به خصوص اینکه در حال حاضر دو دسته تقاضا برای خرید این اوراق حجم مراجعه به شعب بانک‌مسکن و فرابورس را افزایش داده است: دسته اول متقاضیان مصرفی بازار مسکن که با هدف تامین‌مالی خود اقدام به خرید اوراق وام‌خرید می‌کنند و دسته دوم صاحبان نقدینگی که با دست‌کشیدن از سرمایه‌گذاری در بازارهای ارز و طلا و بی‌خاصیت بودن سپرده‌گذاری بانکی، سود تضمین‌شده اوراق تسهیلات مسکن را محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری تشخیص داده‌اند.
کسانی که چند روز پیش از تصویب پیشنهاد بانک‌مسکن در شورای پول‌واعتبار، از افزایش قریب‌الوقوع سقف وام خرید خبر داشتند و اقدام به خرید اوراق این تسهیلات کرده بودند، هم‌اکنون معادل دو برابر بیشترین سود بلندمدت قابل دریافت در بانک‌‌های خصوصی، منفعت‌مالی نصیب‌شان شده است. با این حال بانک‌مسکن برای جلوگیری از سرایت سفته‌بازی‌های سیال به بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن، برنامه‌ای در راستای مقررات بازار سرمایه به اجرا درمی‌آورد.
تزریق 450میلیاردتومان اوراق در دوشنبه
در روزهای اخیر با نوسانی شدن بازار نقل و انتقال رسمی امتیاز وام خرید مسکن و جهش قیمت در این بازار، گروهی از کارشناسان پیشنهاد «اعمال شرط مصرف ملکی اوراق» را مطرح کردند، به این صورت که اوراق تسهیلات خرید مسکن به کسانی قابل واگذاری باشد که قصد خرید ملک دارند و در ازای ارائه سند یا مبایعه‌نامه بتوانند، این اوراق را دریافت کنند.
اما دبیر هیات‌مدیره بانک‌مسکن روز گذشته در این باره به دنیای‌اقتصاد گفت: اوراق تسهیلات مسکن چونکه در بازار سرمایه خرید و فروش می‌شود باید از مقررات این بازار تبعیت کند و نظام «حراج» باید برای آن لحاظ شود، به طوری که «اعمال محدودیت» با ماهیت بازار سرمایه در تضاد است. ابوالقاسم رحیمی انارکی همچنین با اشاره به اینکه افزایش قیمت اوراق در حد منطقی باعث جذاب‌شدن امتیاز وام‌مسکن و در نتیجه افزایش میل به سپرده‌گذاری در بانک برای دریافت اصل امتیاز می‌شود، افزود: این پروسه در نهایت باعث می‌شود منابع و اعتبارات بانک‌مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید در حجم و ابعاد زیادتر از قبل افزایش پیدا کند. مدیر مرکز برنامه‌ریزی و ارزیابی عملکرد بانک‌مسکن در عین حال تصریح کرد: بانک‌مسکن دوشنبه این هفته برای تنظیم بازار وام‌خرید 900 هزار فقره اوراق 500 هزار تومانی منتشر می‌کند، تا ظرفیت اوراق قابل خرید و فروش در این بازار 450 میلیارد تومان افزایش پیدا کند. رحیمی انارکی با بیان اینکه 900 هزار اوراق جدید تسهیلات مسکن براساس میانگین رسوب منابع و نسبت سپرده‌گذاری‌ها، منتشر و توزیع می‌شود، گفت: بانک‌مسکن هیچ دخالتی خارج از دامنه تعادلی منابع و مصارف بانک در این بازار نخواهد کرد اما هر چقدر منابع‌مان بیشتر شود، اوراق بیشتری توزیع خواهیم کرد.
پیش‌بینی افزایش عرضه امتیاز
چهارشنبه گذشته چند ساعت قبل از آنکه بانک‌مسکن نامه اجرای عملیاتی پروسه پرداخت وام جدید را از بانک‌مرکزی دریافت کند، درحالی‌که قیمت اوراق این تسهیلات در نبود خود تسهیلات، ساعتی رو به افزایش بود، نماد معاملاتی اوراق در فرابورس بسته شد.
فرابورس علت مسدودکردن خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن را اقدام برای افزایش اساسی قیمت اوراق بیش‌از سقف روزانه عنوان کرد، تا بعد از بازگشایی نماد، دارندگان اوراق انگیزه عرضه را پیدا کنند.
روز چهارشنبه گذشته با افزایش بیش‌از 50درصدی قیمت اوراق مسکن، حجم تقاضا برای فروش اوراق نسبت به روزهای قبل چند برابر شد. با سطح جدید قیمت خرید «وام‌خرید مسکن» پیش‌بینی می‌شود، حجم عرضه امتیاز وام در بازار اوراق بتواند پاسخگوی تقاضای رو به افزایش باشد.
«تقسیم آپارتمان»؛ شرط وام‌خرید زوج‌ها
بانک‌مسکن در دستورالعملی که برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن مخصوص زوج‌‌های جدید، تعریف کرده، شرط پرداخت این وام را «تقسیم یکسان میزان مالکیت زوج و زوجه در آپارتمان مورد معامله» تعیین کرده است.
زوج‌هایی که از 17دی‌ماه امسال به بعد عقد‌‌شان جاری می‌شود، می‌توانند 50میلیون تومان وام‌خرید مسکن از بانک‌مسکن دریافت کنند. این تسهیلات در قالب دو فقره وام 25میلیونی به زوج و زوجه ارائه می‌شود اما برای دریافتش، هر یک از زوجین باید صاحب و مالک قانونی سه‌دانگ از آپارتمانی باشند که بانک در ازای خرید آن توسط زوج، می‌خواهد سرجمع 50میلیون تومان وام‌خرید اعطا کند. بنابراین زوج‌ها اولا باید در ازای تقاضا برای دریافت وام 50میلیونی، اقدام به خرید واحدمسکونی کنند و صرف داشتن آپارتمان از قبل، این وام به آن آپارتمان تعلق نمی‌گیرد و دوم اینکه، سند واحدمسکونی مورد تقاضا برای وام نمی‌تواند 6دانگ به مالکیت زوج (مرد خانواده) باشد، بلکه باید نیمی از مالکیت به‌نام زوجه بشود! این شرط که ممکن است اختلافاتی را در شروع زندگی از بابت مالکیت ایجاد کند، برای تضمین بازپرداخت اقساط وام 50میلیونی تعریف شده است تا اگر هر یک از زوجین در بازپرداخت 25میلیون تسهیلات طفره رفت، بانک بتواند سه‌دانگ از ملک را به اجرا بگذارد. اما آیا امکان فروش سه‌دانگ از یک واحدمسکونی معمولی –که احتمالا متراژ کوچک خواهد بود- برای بانک‌مسکن درحالی‌که مالک سه‌دانگ دیگر آن قصد فروش ندارد، کار راحتی خواهد بود؟ به نظر می‌رسد بانک‌مسکن برای جلوگیری از تردید زوج‌ها به استفاده از وام 50میلیونی و حذف اختلافات احتمالی مابین زوجین بابت شراکت در مالکیت و همچنین تقویت ضمانت بازپرداخت اقساط این وام، لازم است با حذف این شرط، تعهد پرداخت به موقع اقساط وام 25میلیونی زوجه را از زوج که صاحب 6دانگ آپارتمان است به‌صورت تعهد محضری دریافت کند. بانک‌مسکن حتی می‌تواند وام50 میلیونی را به جای تقسیم و پرداخت به زن و شوهر، یکجا به مالک –چه زوج چه زوجه، هر کدام که مالک آپارتمان مورد وام است- بپردازد.
