به گزارش پایگاه عدالت خواهان": جهش و افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در سال‌های 85 و 86 و بعد از آن 90 و 91 باعث شد تا بسیاری از سرمایه‌داران و انبوه‌سازان با طمع‌زیاد و به این امید که در دهه 90 هم می‌توانند با ساخت و ساز سودهای کلانی ببرند وارد عرصه ساخت و ساز شدند. برخی از سازندگان مسکن که اصلاً تجربه‌ای در این بخش نداشتند و این کار را شغل دوم خود می‌دانستند اقدام به ساخت و ساز کردند به این امید که با ساخت و ساز سودهای کلانی ببرند.
اما این اقدامات در حالی صورت گرفت که اکثر سازندگان به یک موضوع توجه نکرده بودند و آن اینکه رشد و جهش قیمت مسکن در اواخر دهه 80 قدرت خرید متقاضیان را به شکل قابل توجهی کاهش داده بود.
این کاهش قدرت خرید باعث شد تا به یکباره بازار مسکن با تولید و عرضه واحدهای مسکونی که متقاضیان توان خرید آنها را ندارند مواجه شود. این وضعیت، رکودی مطلق بر بازار مسکن حاکم کرد که در نوع خود بی‌سابقه بود.
طولانی شدن رکود ساخت و ساز از یک سو و پایین بودن قدرت خرید از سوی دیگر باعث شد تا بازار مسکن به یکباره در یک بلاتکلیفی شدید به سر برد. بی‌رغبتی سازندگان باعث شد تا ساخت و ساز به شکل قابل توجهی کاهش یابد و عدم توانایی خرید مسکن از سوی متقاضیان نیز باعث شد تا واحدهای تولید شده روی دست سازندگان بماند.
هرچند اکثر سازندگان، بنا به دلایلی مثل داشتن چک‌های سر رسیده شده مجبور به کاهش قیمت‌های پیشنهادی شدند اما باز هم واحدهای مسکونی به فروش نرفت.
براساس این گزارش، آخرین سرشماری مرکز آمار نشان می‌دهد که دو میلیون و 500 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد که حدود 400 هزار واحد آن در استان تهران است،اما هنوز مشخص نیست که این واحدهای مسکونی در کدام مناطق ساخته شده‌اند که به فروش نمی‌روند و یا وارد بازار اجاره نمی‌شوند.
مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز اعلام کرده‌اند که منتظر جزئیات این گزارش از سوی مرکز آمار هستند که این واحدهای مسکونی خالی از سکنه در کدام مناطق احداث شده‌اند.
تحت این شرایط باید مشخص شود فایل های خالی از واحدهای مسکونی برای رهن و اجاره را باید باور کرد که گزارشی که مرکز آمار از واحدهای خالی از سکنه می دهد؟
اکثر مشاوران املاک و حتی سازندگان اصیل نیز عنوان می‌کنند که اگر واحدهای مسکونی خالی از سکنه در تهران و یا کشور به تعداد فراوان وجود دارد، چرا با کمبود عرضه برای اجاره آنهم در آستانه تابستان و فصل جابجایی مواجهیم؟
*عرضه با تقاضا همخوانی ندارد
جهانبخش مالکی یکی از مشاوران املاک به خبرنگار فارس گفت: بازار مسکن این روزها به دلیل آغاز ماه مبارک رمضان راکدتر شده است اما قیمت‌ها نسبت به گذشته ثبات بهتری دارد،نکته‌ای که بازار مسکن از آن رنج می‌برد این است که عرضه با تقاضا همخوانی ندارد.
وی افزود: قدرت خرید متقاضیان پایین است و اکثر سازنده‌ها با علم به این موضوع سرمایه خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده‌اند و اتفاقاً با فرمولی که فقط خود بانک‌ها از آن اطلاع دارند سودهای 24 درصدی به این سپرده‌های میلیاردی پرداخت می‌کنند.
مالکی ادامه داد: پس وقتی بانک‌ها سودهای بالای 24 درصد به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کند نباید انتظار داشته باشیم که ساخت و ساز رونق بگیرد.
وی اضافه کرد: تنها کالا و یا بخشی که قیمت آن افزایش نیافته، مسکن است اما سایر بخش‌ها مثل انشعاب آب، برق و گاز و مصالح ساختمانی و حتی هزینه صدور جواز ساخت و ساز افزایش یافته است، تحت این شرایط که قیمت مسکن بالا نمی‌رود و خرید و فروش آن نیز راکد است سازنده نیز رغبتی برای ورود به بازار مسکن از خود نشان نمی‌دهد.
*صدور یک طبقه بیشتر و تشکیل شورا غیرقانونی است
وی در خصوص صدور جواز از سوی شهرداریها گفت: متأسفانه برای دادن جواز ساخت و ساز به یک ملک، دو بار به شورایی که در شهرداریها تشکیل می شود می رود،اگر قانون مشخصی برای صدور جواز و فروش تراکم وجود دارد چرا باید برای دادن مجوز ساخت یک طبقه بیشتر باید اقدام به تشکیل شورا و پرداخت هزینه‌های بیشتر شود؟
مالکی گفت: نبود عرضه مسکن این روزها باعث شده تا نرخ اجاره بها بیشتر از آنچه که انتظارش را داریم افزایش یابد و کنترل نرخ اجاره بها نیز در اختیار وزیر مسکن و یا رئیس اتحادیه نیست چرا که مالکان،سازندگان و متقاضیان مسکن به نرخ تورم و شرایط اقتصادی کشور نگاه می‌کنند و براساس آن نرخ اجاره را افزایش می‌دهند.
به گفته وی، نرخ اجاره بها بیش از 20 درصد افزایش یافته است.
*کمبود محسوس مسکن در بازار/نیازی به مراجعه به فایل اجاره نیست
سلطان محمدی یکی دیگر از مشاوران املاک در منطقه 19 به خبرنگار فارس می‌گوید: نرخ اجاره بها این روزها به دلیل نبود عرضه افزایش یافته است و نسبت به سال گذشته 30 درصد رشد داشته است.
وی افزود: شاید امسال تا حدودی ساخت و ساز وضعیت بهتری به خود گرفته است اما بیش از یک سال طول می‌کشد تا این واحدها وارد عرضه برای فروش و یا اجاره شوند.
سلطان محمدی خاطرنشان کرد: فایل اجاره مسکن به حدی کاهش یافته است که وقتی متقاضیان مسکن تقاضای مسکن اجاره‌ای می‌کنند بدون مراجعه به فایل اجاره از حفظ شرایط و وضعیت اجاره مسکن را برای متقاضیان مسکن بازگو و تشریح می‌کنیم.
به گفته وی، اجاره مسکن در این منطقه دیرتر از نقاط دیگر تهران متری یک میلیون تومان شده است و این در حالی است که در برخی از نقاط تهران مثل جنت آباد و تهرانپارس از متری یک میلیون تومان عبور کرده و به متری یک میلیون و 400 هزار تومان رسیده است.
براساس این گزارش، در منطقه یوسف آباد نیز اجاره بهای مسکن از رشد 15 درصدی تا 20 درصدی برخوردار شده و به گفته اکثر مشاوران املاک در این منطقه متقاضیان به دلیل بالا بودن نرخ اجاره بهای واحدهای نوساز تمایل خود را به سمت واحدهای مسکونی قدیمی نشان می‌دهند.
در این منطقه یک آپارتمان 110 متری 15 سال ساخت 50 میلیون ودیعه و ماهانه 1.5 میلیون تومان به اجاره داده می‌شود.
در منطقه سنایی نیز یک واحد آپارتمان 80 متر نوساز 120 میلیون تومان رهن کامل است. یک واحد آپارتمان نوساز 80 متری در میدان خراسان 90 میلیون تومان رهن کامل می‌شود.
***
بر اساس این گزارش گذری بر بنگاه‌های مشاور املاک این روزها مردم را با تناقض عجیبی روبرو می‌کند، این که بالاخره کشور با انبوه واحدهای خالی از سکنه بدون مشتری روبه‌رو است که طبق عرف بازاز در نبود خریدار باید به اجاره بروند، یا اینکه اساساً با کمبود مسکن مواجه است و باید آستین‌ها را برای ساخت و ساز بالا زد؟ پرسشی که قرار بود بررسی کارشناسانه‌تر نتایج سرشماری سال نود و پنج توسط مسئولان وزارت راه و شهرسازی به آن پاسخ دهد و هنوز نداده است./فارس